poniedziałek, 7 listopada 2016

Oferty developerów - czy to dobry moment na inwestycję?

Deweloperzy bardzo chętnie sięgają po finansowanie obligacyjne, które jest dla nich dużo bezpieczniejszym rozwiązaniem niż bankowe kredyty oraz przeważnie tańszym niż listy zastawne. Nie dziwi zatem ich znaczna reprezentacja na rynku Catalyst.

Podaż bez problemu spotyka się z popytem, dlatego obligacje deweloperów "schodzą" niebywale szybko oferując moim zdaniem  niewysoką premię względem ryzyka - zazwyczaj ok 5-7%. A ryzyko jest i to całkiem realne o czym warto pamiętać, choćby przez odświeżenie historii Gant Development czy Religi. Dlatego też dziś przyjrzymy się nieco szerzej całemu rynkowi.

Sporym powodzeniem cieszą się papiery emitowane przez takich gigantów jak Ghelamco i Echo Investment jak również mniejsze podmioty typu Ronson, Vantage czy Capital Park. Do tego samego segmentu można zaliczyć przynajmniej 20 Emitentów, także Inwestor ma w czym przebierać




Branża deweloperska znajduje się w delikatnym trendzie wzrostowym poczynając od dołka z 2012 roku. Ta mini-hossa budowana była na dosyć zdrowych podstawach - wzroście sprzedaży i poprawie marż - dlatego też coraz więcej firm zachęconych sukcesami konkurentów wybrało się po dodatkowy kapitał na giełdę jak Archicom czy I2 Development, decydując się na emisje akcji.

Jednak w przeciwieństwie do ofert akcji traktowanych krótko czy średnioterminowo, wchodząc w inwestycję obligacyjną trzeba sprawdzić fundamenty i potencjał branży na kilka lat do przodu oraz przejrzeć go w poszukiwaniu potencjalnych groźnych fal. 

Sprawa zdaje się być kluczowa zwłaszcza, że oferty obligacji deweloperów są silnie powiązane z cyklem budowy i komercjalizacji kolejnych obiektów, dlatego też wchodząc w taką emisję godzimy się na  bardzo długi, zazwyczaj 3-4 letni okres zamrożenia kapitału. Stanowi to podstawowe ryzyko, zwłaszcza że skuteczność analizy fundamentalnej i prognoz wynikowych obniża się z każdym rokiem zgodnie z postępem geometrycznym.


Poprzednie okresy hossy w deweloperce trwały ok 3-4 lat. Obecnie mija nam czwarty rok od ostatniego dołka, więc powoli można oczekiwać spowolnienia w segmencie co będzie miało też fundamentalne znaczenie dla obligatariuszy


Tymczasem segment giełdy WIG-Developerzy zdaje się zmierzać nieubłaganie do końca hossy. Segment cechuje bardzo duża zmienność, praktycznie nie ma mowy na dłuższe okresy stagnacji - wyróżnić można wyłącznie fazy prawdziwego boomu (lata 2004-07, 2009-11) lub totalnej recesji. Nieco inaczej sprawa ma się w przypadku obecnej hossy, która przebiega w sposób znacznie bardziej zachowawczy niż poprzednie co z kolei może świadczyć o większej dojrzałości rynku.


Odwrócenie korzystnego trendu może ziścić się wraz z już zapowiedzianym wygaszeniem od 2018 roku "pomocy publicznej dla deweloperów" w postaci dofinansowań z programu Mieszkanie dla Młodych i zastąpieniem go Narodowym Programem Budowy Mieszkań - który już niekoniecznie będzie realizowany przy udziale deweloperów. Przy wspomnianym horyzoncie czasowym obligacji oferowanych przez deweloperów, również to ryzyko należy bardzo bacznie przeanalizować.

Jednak wspomniany dwa akapity wcześniej dojrzałość rynku może mieć kojący efekt dla obligatariuszy. Oznacza to tyle, że branżę co prawda czekają trudne czasy, ale raczej nie grozi im upadłość czy też kłopoty z obsługą zadłużenia. 

Wspomniane na początku firmy zdecydowanie trzymają wskaźniki w ryzach, a poziomy ogólnego zadłużenia (nieprzekraczające 50%) czy zadłużenia kapitału własnego (zazwyczaj poniżej mnożnika 2,0) dają Spółkom znaczny komfort do dalszej ekspansji lub przetrwania trudniejszych czasów. Dla kompletności całej układanki należy wspomnieć wykręcane przez Deweloperów marże ze sprzedaży często powyżej 30, a nawet 40%, by w pełni stwierdzić że nie musi być źle :)


Promenady Wrocławskie (ponad 200 tys  PUM) - Sztandarowy projekt nowej dzielnicy Wrocławia od Vantage Development, obecnie w realizacji piąty z 11 etapów


Niemniej, niezależnie od nachodzących wątpliwości trzeba pamiętać, że deweloperzy to jedni z trzech kluczowych emitentów i każdy przemyślany portfel inwestycyjny po prostu musi te obligacje mieć na pokładzie.

Na szczęście ofert publicznych (choć ostatnio o nie trudniej) czy też prywatnych nie brakuje, także każdy Inwestor może szybko uzupełnić swój portfel o takich emitentów jak choćby wspomniane na początku artykułu Vantage Development, Ronson i Capital Park.

Oczywiście zainteresowanych czytelników zapraszam do dyskusji w komentarzach oraz po szczegóły inwestycji bezpośrednio na skrzynkę: bondspotter@gmail.com

Brak komentarzy:

Prześlij komentarz